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21世纪经济报道 记者李愿 北京报道
“对按常规条件流程申请开发贷款的房地产项目来说，按备案方式纳入‘白名单’后，即可以享受‘白名单’各项支持政策，更好获得金融支持、开展项目建设，保障购房人合法权益。”近日，一位长期参与城市房地产融资协调机制相关工作的人士对21世纪经济报道记者表示。
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9月26日召开的政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地等。
金融监管总局局长李云泽在国新办新闻发布会上表示，将坚决贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，切实做到“应进尽进”“应贷尽贷”“应放尽放”，坚决打赢保交房攻坚战，促进房地产市场平稳健康发展。
“我们目前正在按照中央政治局会议的精神，抓好贯彻落实。”金融监管总局副局长肖远企在国新办新闻发布会上表示，一是要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”；二是进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”；三是优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。
肖远企在发布会上表示，预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。为做好房地产项目融资，保障房屋建成交付，还会进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。
21世纪经济报道记者了解到，截至11月18日，房地产“白名单”项目贷款审批通过金额超过3万亿元。
“应进尽进”预计有多方面效果
“应进尽进”方面，肖远企表示，经过认真地研究，把商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入“白名单”的条件已经具备，今后符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应该按照“白名单”管理，做到“应进尽进”。
21世纪经济报道记者了解到，为加快“白名单”项目扩围进度，做到“应进尽进”，金融监管总局已与住建部联合印发《关于推动城市房地产融资协调机制“白名单”项目扩围增效的通知》，并多次召开相关会议部署扩围工作。
具体来看，9月29日，金融监管总局会同住建部召开机制专班会议，部署扩围工作；10月28日，金融监管总局联合住房城乡建设部召开政策培训（电视电话）会议，详细解读扩围增效文件内容，向各地下发备案模板，指导各省市稳妥开展工作，确保符合条件的项目全部纳入“白名单”。
21世纪经济报道记者注意到，近期不少地区房地产“白名单”项目数量大幅增加：青岛金融监管局披露，该局在前期会同青岛市住建局推送三批次64个“白名单”项目的基础上，推动辖区银行机构将2025年前到期的117个存量项目通过备案制方式纳入“白名单”，截至10月末，“白名单”项目共181个，审批授信809亿元；四川金融监管局披露，截至11月17日，已新增322个项目纳入“白名单”，已累计通过“白名单”对650个项目授信近2000亿元，放款超1600亿元，其中50%以上是民营企业，惠及购房者超60万户。
上述人士对21世纪经济报道记者分析，房地产“白名单”项目扩围预计会产生多方面的效果：一是有利于进一步发挥“白名单”各项支持政策作用，促进更多住房项目建成交付，保障购房人合法权益；二是有利于加大对房地产项目公司的资金支持，提振各方信心，促进房地产市场止跌回稳；三是有利于完善商业银行开发贷款全流程管理，加快构建房地产发展新模式；四是不会给各方增加更多不必要的管理成本。
上述人士还称，目前有部分房企对进“白名单”仍有顾虑，误以为只有不好的项目才能进，特别是一些大的房企不愿意进“白名单”。事实上，房地产“白名单”是所有合格住房开发项目的名单，符合条件的项目均应纳入“白名单”，纳入后项目管理更加规范，融资更加便捷快速。
“把存量也加入的考虑是，设定了主办银行，可以解决更多问题，贷款资金要求封闭管理、专款专用，可以更好保障银行债权安全、支持项目建设。”在不增加更多不必要的管理成本方面，上述人士进一步解释称，很多贷款合同是2024、2025年及以后到期的，有必要通过“白名单”机制覆盖进来，适用“白名单”支持政策。
房地产“白名单”项目扩围需要走哪些程序，21世纪经济报道记者了解到，金融监管总局已会同住建部进一步完善了项目纳入“白名单”的流程，房企可以按照自身需要采取审核和备案两种方式。
“应贷尽贷”已形成一些可行经验
“应贷尽贷”方面，金融监管总局已指导各家银行在现有工作专班机制基础上，进一步加大力度，逐项目落实贷款投放进度，适度下放审批权限，提高审批和放款效率，按照项目建设进度，及时发放贷款。各城市协调机制也要积极协调相关各方，加大问题项目的修复力度，落实贷款发放条件，配合金融机构做好贷款的审核和发放。
上述人士告诉21世纪经济报道记者，为更好做到“应贷尽贷”，各地相关部门、银行机构已经形成了一些可行经验，主要在做好项目审核把关、加强问题项目修复、优化贷款流程、独立自主审核、单列授信额度、落实尽职免责要求等方面。
在加强问题项目修复方面，对不符合条件的项目，协调机制组织房地产企业针对性做好问题修复。例如，对于“四证”不齐全的项目，可由自然资源、住建部门等研究推进办理；对于抵押物不足，可由城市协调机制推动房企增加补充合格的抵押物等。
21世纪经济报道记者了解到，据初步统计，全国已有超1000个问题项目经修复后纳入“白名单”，获得银行融资支持近2000亿元。
例如，广东东莞市某项目入市销售后持续遇冷，开发商资金压力加大，项目建设进度不及预期，导致购房人更不敢购买。项目纳入“白名单”后，浙商银行东莞分行批复授信额度7亿元，完成投放6.8亿元，带动购房人信心大幅提升，项目短期内新增销售住宅50套，回款金额约1.6亿元。
在做到“应贷尽贷”的同时，金融监管总局也高度重视金融风险防范工作。21世纪经济报道记者了解到，有的“白名单”项目在获得融资建成后，销售回款情况明显好转，不仅保障了新增贷款的安全，也提升了对存量债务的清偿能力，实现了房地产与金融的良性循环。
“金融机构对房地产融资是按照市场化、法治化原则开展的，授信审批、贷款发放、风险管理等都有严格的制度、标准和要求。”上述人士对21世纪经济报道记者表示，最高人民法院出台通知明确金融机构为支持“白名单”项目建设施工提供的新增贷款、发放的并购贷款等账户及其资金，不得因本项目续建工作之外的原因采取冻结、扣划措施，这些都为信贷资金的安全提供了坚实保障。
“能早尽早”助力房企加快项目建设
按照扩围工作要求，房地产“白名单”项目要优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。今后，商业银行可以在与房地产项目公司协调一致的前提之下，根据房地产项目公司提供的用款计划，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据实际用款申请，从监管账户受托支付到用款对象，把资金拨付的时间提前，只要授信审批通过后，就可以把全部贷款发放到房地产项目公司的资金监管账户。
目前，商业银行是按照项目建设进度分批将贷款资金拨付给房地产项目公司，并直接受托支付到材料商、施工方等上下游企业。
上述人士对21世纪经济报道记者分析称，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，对于房企而言，一是账面上将有更多现金资产，有利于改善企业的资产负债表，增强账面流动性和财务实力；二是可以给施工方、材料商等上游企业更为确定的资金支付预期，并保障按时款项支付，避免产生拖欠，有效滋润供应链上的上下游企业，也能加快工程施工进度，确保项目竣工交付；三是可以打消各方对房企后续融资无法按时到位的顾虑，增加对开发项目资金保障的信心。
“对于银行而言，仅在贷款发放进度方面有所改变，后续仍要按照工程进度，核验相关凭据进行受托支付，从而实现封闭管理，专款专用。”上述人士同时强调。
近期，广西玉林市房地产市场止跌回稳趋势较好，“白名单”项目公司加快项目建设意愿强烈，对贷款资金有较大需求。在了解项目公司意愿后，农业银行玉林分行快速落实“白名单”扩围增效政策精神，主动与项目公司进行沟通，双方协商一致签订《项目资金监管协议》，并在农业银行玉林分行开立项目资金监管专户，超1亿元开发贷款一次性拨付到账，并实行专款专用、封闭管理，积极助力房企加快项目建设。
银行放款后，项目公司短期内实际用款3000万元用于项目建设，项目建设进度较资金拨付前提升了15个百分点，项目优质形象进一步建立。在资金提前拨付保障下，当地购房者也对项目交付信心增强，售楼中心人流量大幅上升，商品房销售套数同比增长了55%。
21世纪经济报道记者了解到，为进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，金融监管总局将指导各级协调机制、金融机构建立“白名单”扩围统计报表和工作台账，逐个项目进行统计分析，及时监测扩围工作进展情况；建立定期通报、约谈机制，对工作进度慢、积极性差的地方及时进行督促指导，巩固和扩大城市协调机制工作成效，更好满足房地产项目融资需求，支持打好、打赢保交房攻坚战。