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开年以来，A股持续震荡调整，多数时间亏钱效应主导市场。在此背景下，高股息资产受到资金青睐，陕西煤业、中国神华、农业银行等红利股均明显跑赢大盘。

但并非所有的高股息资产都有不错表现，曾经以高比例强制分红机制出圈的公募REITs反而遭遇开年暴击，多只产品频现大跌临停。这背后原因几何？REITs接下来的故事又该怎么讲呢？

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新年遭遇暴跌的REIT

1月10日，嘉实基金发布自购公告。公司公告称将使用不超过1000万元固有资金投资旗下嘉实京东仓储基础设施REIT，支持该基金持续、稳定、健康发展。

同日，该基金原始权益人北京京东世纪贸易发布增持计划，本次增持金额不超过1800万元，增持基金份额不超过500万份，增持计划将在一年内完成。

基金管理人和基金原始权益人携手增持，源于该REIT净值的连续大跌。该REIT产品1月5日收跌7.57%；1月8日收跌8.64%；1月9日紧急停盘；紧接着1月10日收跌9.92%，盘中一度跌停...

据统计，嘉实京东仓储基础设施REIT开年至今累积跌幅达27.95%。

从消息面来看，该REIT产品净值持续大跌主要源于一份续租情况公告。1月4日盘后，嘉实京东仓储REIT发布关于武汉项目主要承租人续租情况的公告。

公告指出，京东仓储REIT武汉项目目前整体出租给湖北京邦达供应链科技有限公司，2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月。

经友好协商，双方签署了5年续租协议：自2024年1月起，续租首年起始净有效租金调整为28.98元/平方米/月，在续租期内租金标准继续按照原租赁合同的约定每年增长3%。

这意味着，经调整过后2024年的净有效租金较2023年降低了13.16%，今年利润也将受到影响。尽管嘉实基金表示，“武汉项目续租首年起始净有效租金虽相较2023年末有所下降，但较2023年市场平均净有效租金水平提高30.54%”。但从市场表现来看，投资者并不买账。

底层资产预期收益的变化直接影响了市场情绪，公募REITs净值大跌的情况也并非个例。据统计，今年以来华安张江产业园REIT、中金普洛斯REIT的跌幅也超过20%。

面对REITs在二级市场的暴跌，投资者需要更新对REITs的认知。

底层资产是REITs定价的关键

相比美国，我国的REITs产业起步较晚，从2021年6月第一批公募REITs上市至今不过两年多时间。彼时在市场看来，REITs是一种介于固收和权益投资风险之间的产品，投资者则沉浸在美好的想象中：租金增长加上房价增长，项目资产盈利能力持续提升。

在此背景下REITs受到市场热捧，由于公募REITs由于场内份额较少，供给较为稀缺，因此一上市就受到爆炒，大量标的上市即暴涨30-50%，市价大幅偏离估值。

但REITs并不是一劳永逸的固定收益资产。首先REITs投资的标的自身可能会出现问题。现存的REITs基金底层资产可分为：产业园、仓储物流、生态环保、高速公路等，目前来看一些底层资产已产生分化。如果底层资产出现资金回笼不达目标的情况，可能影响REITs的价格。

因此，底层资产是REITs定价的关键。

一般来说，投资REITs的收益来自两项：分红收益和资本利得。资本利得很好理解，就是在二级市场买卖的收入，而分红收益则取决于底层资产的盈利情况。进一步看，影响盈利情况的因素主要有三点：出租率，租金增长以及房价增长。

往前推几年，地产无疑是市场眼中的香饽饽，即便租不出去，房价上涨的收益也足够吸引市场目光。但现在楼市降温，即便是北上广深这样的一线城市，房价也不复以往那般的上涨趋势，出租率和租金增长的重要性就越发凸显了。

但当前不少企业也面临经营难题，降本增效的需求使得提前退租成为备选项。华安张江产业园REIT持有张江光大园、张润大厦两个基础设施项目，而23年5月，正是张润大厦的重要承租方之一。在哲库科技退租后，张润大厦的出租率从22年末的96.53%暴跌至49.30%。

相比上述提到的租金下调，大客户提前退租短期负面影响更大，但这类黑天鹅事件不可预测。而针对重要客户退租，常见的处理方式主要是两方面：收取违约金和加紧寻找替代租户，但很难弥补退租带来的损失。

整体来看，投资REITs本质上是投资底层资产，绝非可以闭眼买的“固收+”产品。甚至因为部分底层资产基本面受经济环境影响较大，二级市场交易中缺乏流动性的REITs甚至更容易“暴雷”。

如何看待REITs的投资机会？

虽然REITs的二级市场表现较差，但政策利好频频。

2023年7月，多家公募机构宣布，公司旗下部分FOF基金已完成证监会备案，决定将公募REITs纳入投资范围。

2023年12月，社保基金拟将公募REITs纳入投资范围。业内人士表示，此举有望发挥长期资金定价能力，引导估值合理预期，同时缓解市场建设初期流动性问题，丰富投资者结构。

而在长期调整过后，REITs市场的吸引力在逐渐浮现，但对于投资者专业的估值能力和信息获取能力也要求更高，抱有过高的期待并不合适。

目前来看，受楼市影响，当前以商业地产为底层资产的REITs或多或少面临着一些短期经营压力；以高速公路为底层资产的REITs盈利能力就会稳定很多，但需要挑选底层资产现金流表现还不错的主体；运营保障房的REITs因为需求比较旺盛，则更需要考虑估值是否合适的问题。